一、项目情况

（一）项目概况

1.项目名称：无锡市新吴区慧湖路以南、秀园路浜以东地块土地储备专项债券项目实施方案。

2.项目背景：为规范运用专项债券资金支持土地储备和盘活存量闲置土地，财政部、自然资源部联合发布《关于做好运用地方政府专项债券支持土地储备有关工作的通知》（自然资办发〔2025〕45号），为全国相关工作开展提供根本遵循。运用专项债券资金收回收购存量闲置土地，是减少市场存量土地规模、改善土地供求关系、增强地方政府和企业资金流动性、促进房地产市场止跌回稳的关键举措。

随着新吴区城市建设和产业发展的加速推进，区域内优质土地资源需求持续旺盛，实施收回收购存量闲置土地进行土地储备对于优化城市空间布局、保障重大项目建设用地供应、提升政府土地调控能力具有重要意义。无锡市新吴区慧湖路以南、秀园路浜以东地块（以下简称“本项目地块”）位于新吴区核心区域，地处太科园核心节点。依据相关政策规定，项目以政府专项债券方式筹集资金，对本项目地块实施收储，以保障区域高质量发展用地需求。

3.主要内容：无锡市新吴区慧湖路以南、秀园路浜以东地块土地储备专项债券项目坐落于新吴区慧湖路以南、秀园路浜以东。地块总面积为4.1585公顷，规划用地性质为居住用地，建筑密度≤35%，绿地率≥30%，容积率>1且≤1.05。

4.实施方式：本项目由无锡市新腾置业有限公司向无锡市新吴自然资源服务中心(无锡市新吴区土地储备中心)提出土地收购申请，经新吴区人民政府集体决策确认后，收储本项目地块。

5.资金投入和使用情况：本项目总投资金额56200万元，资金来源为专项债券资金和财政资金，计划发行地方政府专项债券50000万元，剩余6200万元为财政资金。截至目前，56200万元已全部拨付至原土地使用权人。

（二）绩效目标

1.总体目标：在专项债券项目实施周期内，完成既定区域内的土地收储任务。依法合规推进地块收储与权属变更，打造产权清晰的“净地”；通过土地出让实现收益融资自求平衡，在盘活存量资产的同时，为区域建设提供资金与用地保障。

2.阶段性目标：

完成闲置土地清单摸排并确定收储地块；制定项目实施方案；确定收储价格后与原土地使用权人签订收储合同；进行项目申报填报并经省厅审核；资金到位后拨付至原土地使用权人。

二、评价情况

（一）项目特点分析

无锡市新吴区慧湖路以南、秀园路浜以东地块土地储备专项债券项目政策依据充分，严格依照国家、省土地储备相关法规政策实施，具有较强的合规性。项目资金来源单一、专用性强，专项债券资金实行专款专用、闭环管理，便于绩效评价追踪。项目产出效益的显现具有一定滞后性，土地储备后的经济效益需待土地出让后方可充分体现。

（二）评价思路方法

本次绩效评价遵循科学规范、客观公正、分级分类、绩效相关的原则，以绩效目标为导向，综合运用定量与定性相结合的方法，对项目实施全过程进行系统评价。

参照《地方政府专项债券项目资金绩效管理办法》及相关行业标准，结合项目实际，建立涵盖决策、过程、产出、效益四个维度的评价指标体系，绩效评价结果量化为百分制综合评分，并按照综合评分进行分级。综合评分为90分（含）以上的为“优”，80分（含）至90分的为“良”，60分（含）至80分的为“中"，60分以下的为“差”。

（三）评价工作情况

评价期间系统梳理项目全周期资料，项目前期已编制健全的项目实施方案，项目实施流程规范有序。相关会议纪要、收储合同、评估报告等资料分类规范归档。项目资金已及时、足额拨付至原土地使用权人。在社会测评方面，为保证评价客观公正，安排非本项目经办人员对相关单位开展满意度回访测评，汇总意见建议，为客观评价项目实施成效提供可靠依据。

（四）绩效评价结论

无锡市新吴区慧湖路以南、秀园路浜以东地块土地储备专项债券项目绩效评价总分100分，自我评价99分，评价等级为优秀。项目总体决策科学、实施规范、资金安全，基本实现既定绩效目标，取得了较好的项目绩效。

三、项目绩效

（一）主要经验做法

1.规范推进项目立项：严格按债券发行要求，完成项目申报，依法审批，确保项目合规启动。

2.依法合规推进土地收储：严格执行土地法规，规范开展收回收购，保障权利人合法权益。

3.确保债券资金专款专用：资金封闭运行、单独核算，严禁截留挪用，仅限经批准的项目使用。

（二）取得的主要绩效

1.土地资源有效储备：盘活低效用地，提升利用效率，优化布局与面貌，增强发展活力，保障土地要素。

2.债券资金安全规范使用：资金全额到账、按需拨付，财务管理严格，未发生安全事故，运行安全可控。

3.规范土地市场秩序：增强政府调控能力，规范出让行为，维护公平市场环境，促进市场平稳健康发展。

4.助力产城融合战略落地：完善城市功能，带动配套建设，提升承载能力，满足群众需求，推动高质量发展。

四、存在问题

在经济下行周期或地产调控政策收紧背景下，地产开发企业拿地意愿下降、资金承压，可能导致项目对应地块出现流拍、延期出让或成交价格偏低等情况，同时土地资产价格下跌可能引发估值与偿债覆盖能力失衡，导致专项债券偿付风险。

五、有关建议

建议强化市场研判与弹性供地机制，动态调节土地供应节奏、开发强度等管控要素，全面增强土地运营应对市场波动的适配水平；建议优化规划条件提升综合效益，通过合规调整规划指标增强地块市场适配性与综合价值。