申请人：明某。

　　被申请人：无锡国家高新技术产业开发区（无锡市新吴区）住房和城乡建设局（区交通运输局、区水利局、区人民防空办公室、区地震局），住所地无锡市新吴区和风路28号科技商务中心12楼。

　　负责人：黄海清，该局局长。

　　申请人明某不服被申请人无锡国家高新技术产业开发区（无锡市新吴区）住房和城乡建设局（区交通运输局、区水利局、区人民防空办公室、区地震局）（以下简称“住建局”）对《无锡市前期物业管理协议选聘登记表》的审批，提起行政复议申请，本机关于2021年12月30日收到申请材料，2022年1月4日向申请人邮寄了补正通知，同年1月7日收到申请人提交的补正材料，经审查后决定依法受理。本案现已审查终结。

　　申请人请求：撤销被申请人对新都会花园13号楼《无锡市前期物业管理协议选聘登记表》的审批。

　　申请人称：新都会花园13号楼系一个物业管理区域，建设单位并非无锡建盛置业有限公司（以下简称“建盛公司”），该单位只是购买了 56套房屋以外的房屋。坐落于新都会花园13-302等56套不动产已首次登记为无锡佳泓置业有限公司（以下简称“佳泓公司”）所有。现阶段，建盛置业在新都会花园13号楼中没有任何法定权益，不具备法定主体资格，被申请人即进行了行政许可，构成违法。综上，请求支持申请人的复议请求。

　　为证明自己主张，申请人提供以下证据予以佐证：

　　1.《无锡市物业管理区域划分申请表》复印件1份；2.无锡市自然资源和规划局公示（新都会花园13-302等）打印件1份；3.《政府信息公开申请答复书》、《无锡市前期物业管理协议选聘登记表》复印件1组。

　　被申请人称：一、被申请人所作出行政行为是行政审批备案，不属于行政复议受案范围。根据《中华人民共和国行政复议法》第六条，被申请人在新都会花园13号楼的《无锡市前期物业管理协议选聘登记表》上盖章的行为并非申请人所认为的行政许可，而是行政审批备案，该审批备案行为并非影响业主权利的具体行政行为，因此被申请人的行政审批备案行为不属于上述行政复议范围。二、案涉的审批备案行为合法有效。根据《江苏省物业管理条例》第三十二条，住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业。投标人少于三个或者住宅规模建筑面积小于三万平方米的，经物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。案涉项目原建设单位为佳泓公司，无锡市新吴区人民法院于2018年批准了佳泓公司的重整计划，由重整投资人建盛公司以整体受让的方式取得了新都花园13号房在建工程及国有土地使用权。之后，建盛公司向被申请人提交了开发项目立项批复、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等相关材料。经核查，案涉项目建筑面积小于3万平米，符合协议选聘物业服务企业的条件，被申请人据此作出的审批备案行为合法有效。综上所述，被申请人请求复议机关对其审批备案行为予以维持。

　　为证明自己主张，被申请人提供以下证据予以佐证：1.（2017）苏0214破1号《协助执行通知书》、（2017）苏0214破1号、（2017）苏0214破1号之一《民事裁定书》复印件1组；2.《无锡市前期物业管理协议选聘登记表》复印件1份；3.佳泓公司与新诚物业签订的《前期物业服务合同》复印件1份；4.无锡佳泓置业有限公司重整计划（草案）（以下简称“重整计划”）复印件1份；5.《关于沿用“新都会花园”地名的批复》复印件1份；6.《关于变更无锡佳泓置业有限公司XDG(XQ)-2007-68号地块房地产开发项目投资主体及建设规模的通知》复印件1份；7.《无锡市新区规划建设环保局关于新都会花园-铂金公馆（暂定名）公建配套立项的批复》及附件复印件1份；8.《建设工程规划核实合格证》及附件复印件1份；9.《建设工程规划许可证》及附件复印件1份；10.《建设用地规划许可证》复印件1份；11.《建筑工程施工许可证》复印件1份；12.《不动产权证》复印件1份；13.《无锡市新建住宅小区公建配套单项验收证明表》复印件1份。

　　经查，新都会13号楼（铂金公寓）商品房项目原由佳泓公司开发建设，其于2010年8月26日与新诚物业签订了该项目的前期物业服务合同，合同有效期2年。2018年1月25日，无锡市新吴区人民法院（以下简称“新吴法院”）作出（2017）苏0214破1号《民事裁定书》，裁定受理无锡佳泓置业有限公司管理人的重整申请。2018年9月19日，新吴法院作出（2017）苏0214破1号之一《民事裁定书》，批准无锡佳泓置业有限公司重整计划（以下简称“重整计划”），重整计划（草案）载明：建盛公司以3700万元的价格整体受让佳泓公司开发的新都会花园13号房项目。新吴法院向无锡市国家高新区（新吴区）经济发展局作出（2017）苏0214破1号《协助执行通知书》并载明：新都会花园13号房在建工程及国有土地使用权归建盛公司所有，建盛公司单方可持协助执行通知书及民事裁定书办理上述在建工程的立项变更手续。建盛公司向被申请人递交了《无锡市前期物业管理协议选聘登记表》、《无锡市新建住宅小区公建配套单项验收证明表》、《无锡市新区规划建设环保局关于新都会花园-铂金公馆（暂定名）公建配套立项的批复》及附件、《建设工程规划核实合格证》及附件、《建设工程规划许可证》及附件、《建筑工程施工许可证》等材料，申请协议选聘江苏明宜物业服务有限公司（以下简称“明宜公司”）为新都会花园13号前期物业管理单位。被申请人2021年10月8日同意建盛公司协议选聘物业管理单位，并在《无锡市前期物业管理协议选聘登记表》上加盖公章。同年10月13日，无锡市房屋管理服务中心予以登记并在《无锡市前期物业管理协议选聘登记表》上加盖公章。

　　另查明，明宜物业经营范围为：物业管理服务；清洁服务；绿化服务；会议及展览服务；家庭服务；园林景观工程施工（凭有效资质证书经营）；机电设备维修；花卉、苗木的租赁；建筑材料、五金交电、金属材料的销售；百货零售。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。

　　又查明，佳泓公司2010年8月26日与无锡新诚物业管理有限公司（以下简称“新诚物业”）签订了该项目的前期物业服务合同，合同有效期2年，该公司也未进驻该小区实施物业服务，合同期已满。

　　本机关认为，根据《江苏省物业管理条例》第四条、《无锡市物业管理条例》第四条以及被申请人的行政权力清单，被申请人作为新吴区的物业管理行政主管部门，有权对小区前期物业管理协议选聘登记的申请进行审查。根据（2017）苏0214破1号《协助执行通知书》、（2017）苏0214破1号之一《民事裁定书》以及重整计划，可以确定经佳泓公司管理人对佳泓公司资产重组后，新都会13号楼（铂金公寓）商品房项目已整体受让给建盛公司。从《无锡市物业管理区域划分申请表》可知，新都会花园-铂金公馆项目只有一幢楼，即本案中的新都会花园13号楼（铂金公寓），因此划分为一个物业管理区域。根据《无锡市物业管理条例》第二十五条：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，前期物业管理由建设单位负责”，建盛公司作为新都会13号楼（铂金公寓）商品房项目新建设单位，具有向被申请人申请前期物业管理协议选聘登记的主体资格。根据《江苏省物业管理条例》第三十二条“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。投标人少于三个或者住宅规模建筑面积小于三万平方米的，经物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业”，因新都会13号楼（铂金公寓）商品房项目建筑面积不足三万平方米，在原建设单位佳泓公司与原物业单位新诚物业签订的《前期物业服务合同》到期的情况下，建盛公司有权重新协议选聘新物业单位即明宜物业，再结合明宜物业自身营业范围可知，明宜物业符合前期物业管理要求。建盛公司提供的申请材料齐全，符合前期物业协议选聘登记的要求，被申请人批准建盛公司采取协议方式选聘前期物业管理企业，事实清楚，证据确凿，适用依据正确，内容适当，程序合法。

　　对于申请人提出的新都会13号楼为一个物业管理区域，建设单位并非建盛公司，建盛公司仅购买了56套房屋以外的房屋的主张不予采信。

　　综上，根据《中华人民共和国行政复议法》二十八条第一款第（一）项，本机关决定如下：

　　维持被申请人对新都会花园13号楼《无锡市前期物业管理协议选聘登记表》的审批。

　　如对本决定不服，可自收到本行政复议决定书之日起十五日内向无锡市梁溪区人民法院提起行政诉讼。

　　2022年3月1日